+7 (499) 689-01-51
+7 (499) 689-02-63
Девелопмент
Управляющая компания коммерческой недвижимостью
Техническое обслуживание
Клининг

Планово-предупредительный ремонт:

Любая техника, как бы она ни была совершенна, не может длительное время выполнять свои функции, если не будет грамотного своевременного технического обслуживания, т. е. нормальной эксплуатации. Это связано со множеством причин, влияющих на состояние инженерных устройств и сооружений.

Планово-предупредительный ремонт (ППР) – это комплекс организационно-технических мероприятий по надзору, уходу и всем видам ремонта, которые проводятся периодически по заранее составленному плану. Благодаря этому предупреждается преждевременный износ оборудования, устраняются и предупреждаются аварии, системы противопожарной защиты поддерживаются в постоянной эксплуатационной готовности.

Система планово-предупредительного ремонта включает в себя следующие виды технического обслуживания:

– ежедневное техническое обслуживание (осмотр/обход),

– еженедельное техническое обслуживание

– ежемесячное обслуживание,

– полугодовое обслуживание

– годовое обслуживание,

Ежегодный планово-предупредительный ремонт проводится в соответствии с годовым план-графиком ППР оборудования.

Техническое обслуживание — это комплекс профилактических мероприятий, проводимых в целях поддержания техники в исправном состоянии или постоянной готовности к применению.

При проведении эксплуатации (технического обслуживания) необходимо учитывать специфику отказов и осуществлять их прогнозирование, т. е проводить в жизнь научно обоснованную профилактику, предупреждающую отказы.

Техническая эксплуатация — совокупность мероприятий, направленных на приведение и поддержание объекта в работоспособном состоянии.

На этапе организации эксплуатационного процесса определяется необходимый набор операций, их периодичность, необходимые материалы и трудовые затраты (персонал), а также оцениваются экономическая эффективность, надежность и пр. факторы. Наборы операций распределяют по группам, в соответствии с их периодичностью.

Результатом обработки, обобщения вышеперечисленных сведений является технологическая карта обслуживания объекта. По технологической карте обслуживающий персонал осуществляет обслуживание объекта. Отклонения от инструкций технологической карты приводят к выходу параметров объекта за пределы установленных норм, а также к выходу из строя.

В общем случае технологическая карта должна содержать:

– операции технологического процесса;

– применяемое оборудование;

– используемый инструмента;

– указания по продолжительности операций.

Технологические карты принято разрабатывать:

– на сложные и составные виды работ;

– на работы, выполняемые по новым технологиям и новыми методами;

– на типовые, повторяющиеся производственные процессы.

Технологические карты различаются на операционные, общие и цикличные, а также технологические карты типовых технологических процессов.

Техническое обслуживание и эксплуатация систем кондиционирования и вентиляции:

1.1 Техническое обслуживание и эксплуатация центральных кондиционеров, приточных, вытяжных систем вентиляции, тепловых завес, огнезадерживающих клапанов, систем дымоудаления и подпора воздуха установленных на объектах, находящихся в управлении , осуществляется в соответствии с Регламентом и фиксируется в «Журнале оказания услуг по техническому обслуживанию и эксплуатации инженерных систем, сетей, оборудования и строительных конструкций зданий».

При проведении технического обслуживания и эксплуатации кондиционеров, приточных, вытяжных систем вентиляции, тепловых завес, огнезадерживающих клапанов предъявляются дополнительные требования, не предусмотренные Регламентом:

– максимальное время реагирования на локализацию аварийных ситуаций не более 2-х часов с момента получения заявки.

– нелимитированное количество выездов на локализацию аварийных ситуаций;

– поддержание венткамер в чистоте и порядке;

– наличие круглосуточной диспетчерской службы;

– проведение мероприятий по подготовке объектов к зимнему периоду (опрессовку калориферных установок, проверку систем автоматики, поверку манометров и др.) и предъявление подготовленного оборудования представителю теплоснабжающей организации.

Основной задачей технического обслуживания и эксплуатации кондиционеров, приточных, вытяжных систем вентиляции, тепловых завес, огнезадерживающих клапанов, систем дымоудаления и подпора воздуха является:

– обеспечение надежности функционирования оборудования и предупреждения его поломок;

– поддержание на должном уровне энергетического КПД;

– обеспечение предусмотренного ресурса и по возможности его продления.

Основная цель: поддержание оптимальных и допустимых параметров микроклимата, необходимого для нахождения людей и бесперебойной работы оборудования, поддержание температуры обратной воды в соответствии с температурным графиком, утвержденным теплоснабжающей организацией.

1.2. Обслуживание систем приточно-вытяжной вентиляции и кондиционирования воздуха (ГОСТ Р ЕН 13779-2007, ГОСТ12.4.021-75, СНиП 41-01-2003г., СанПиН 2.2.4.548-96) включает в себя:

– Контроль над отсутствием посторонних шумов, вибраций и подсосов, положением шиберов и дроссель клапанов, отсутствием течи в калориферах, теплообменниках и трубопроводах;

– Проверка состояния фильтров, чистка или замена фильтрующего элемента.

– Проверка вентилятора, при необходимости подтяжка крепления, контроль над работой, чистка.

– Проверка дренажной системы, при необходимости чистка поддона и дренажного трубопровода.

– Замеры токов электродвигателей вентиляторов.

– Проверка и протяжка креплений оборудования.

– Проверка состояния подшипников вентилятора и электродвигателя.

– Чистка заборных решеток.

– Проверка запорно-регулирующей арматуры системы охлаждения или нагрева воздуха.

– Проверка/регулировка работы приемных заслонок.

– Проверка состояния поверхности теплообменников, при необходимости их чистка или промывка.

– Проверка контактов электрических соединений, при необходимости протяжка соединений.

– Визуальный осмотр состояния щита управления вентиляции.

– Проверка работы автоматики систем вентиляции и кондиционирования.

– Проверка состояния калориферов на воздушно-тепловых завесах (чистка оребрения, устранения утечек)

– Проверка состояния запорной арматуры на фанкойлах.

Регламент проведения работ по техническому обслуживанию вентиляторов:

Наименование работ Периодичность

Вентиляторы

1 Инженерный осмотр вентиляторов проверка правильности работы, запись результатов осмотра ежеквартально
2 Проверка на предмет побочных шумов, вибраций и перегрева, запись результатов. ежеквартально
3 Исследование гибких связей. Запись результатов ежеквартально
4 Полная проверка надежности крепления вращающихся механизмов, лопастей, болтов, гаек и других соединений ежеквартально
5 Осмотр антивибрационных устройств и креплений ежеквартально
5.1 Проверка надежности крепления ежеквартально
5.2 Запись выявленных дефектов ежеквартально
6 Проверка подшипниковых механизмов на предмет перегрева и шумности. ежеквартально
7 Проверка износа ремней их натяжения и правильности посадки. Замена ремней в случае необходимости. ежеквартально
8 Тестирование изоляции двигателя. Запись результатов. ежеквартально
9 Измерение величины проходящего тока. Запись результатов. раз в пол года
10 Осмотр электрической проводки, проверка соединений. Запись результатов. ежеквартально
11 Проверка воздушных проходов вентилятора, устранение пыли и грязи. ежеквартально
12 Очистка лопастей вентилятора, запись обнаруженных дефектов. раз в пол года
13 Полная очистка корпуса вентилятора снаружи. раз в год
14 Запись доклада о состоянии приборов. ежеквартально

Регламент проведения работ по техническому обслуживанию воздухонагревателей и воздушных фильтров

Калориферы

1 Визуальный осмотр калорифера на предмет загрязнения и повреждений ежеквартально
2 Проверка ровности обогрева поверхностей ежеквартально
3 Проверка и устранение утечек теплоносителя ежеквартально
4 Удаление воздуха из системы ежеквартально
5 Чистка змеевиков, удаление пыли. ежеквартально

Воздушные фильтры

1 Остановка вентиляторов ежеквартально
2 Проверка состояния фильтров ежеквартально
3 Замена фильтров в случае необходимости ежеквартально
  Запись обнаруженных поломок и дефектов ежеквартально

Регламент проведения работ по техническому обслуживанию элементов автоматики приточных систем

Заслонки

1 Визуальный осмотр заслонок ежеквартально
2 Проверка открытия и закрытия заслонок ежеквартально
3 Чистка заслонок, необходимый ремонт ежеквартально

Электрические исполнительные механизмы

1 Проверка открытия и закрытия вручную ежеквартально
2 Проверка оборудования на предмет износа ежеквартально
3 Проверка и закрепление кабельных соединений ежеквартально
4 Тестирование обратной связи ежеквартально
5 Проверка и переустановка пороговых значений ежеквартально

Контроллеры

1 Проверка параметров питания и состояния предохранителей. ежеквартально
2 Проверка правильности уставок и начальных параметров ежеквартально
3 Корректировка уставок и начальных параметров по необходимости ежеквартально
4 Проверка правильности функционирования контроллера ежеквартально
5 Проверка и закрепление кабельных соединений ежеквартально
6 Проверка связи датчиков и исполнительных механизмов с контроллером. ежеквартально
7 Проверка на предмет загрязнений. ежеквартально
8 Чистка контроллеров. ежеквартально

Сенсоры, термостаты и гидростаты

1 Замер выходных характеристик и сравнение с номинальными. ежеквартально
2 Проверка и закрепление кабельных соединений ежеквартально
3 Ремонт или замена в случае необходимости ежеквартально
4 Проверка на предмет загрязнений ежеквартально
5 Чистка оборудования ежеквартально

Регламент проведения работ по техническому обслуживанию регуляторов частоты вращения

Регуляторы частоты вращения

1 Проверка параметров питания и состояния предохранителей. ежеквартально
2 Замер выходных характеристик и сравнения с номинальными. ежеквартально
3 Проверка правильности уставок и начальных параметров ежеквартально
4 Корректировка уставок и начальных параметров ежеквартально
5 Проверка правильности функционирования регулятора ежеквартально
6 Проверка и закрепление кабельных соединений ежеквартально
7 Проверка связи регулятора с приводами вентиляторов ежеквартально
8 Проверка на предмет загрязнения ежеквартально
9 Чистка регуляторов ежеквартально

Регламент проведения работ по техническому обслуживанию циркуляционных насосов

Насосы

1 Проверка измерительных приборов. ежеквартально
2 Смазка подшипников двигателей насосов, кроме двигателей с "мокрым ротором" и двигателей с необслуживаемыми подшипниками. ежеквартально
3 Чистка защитных кожухов ежеквартально
4 Тестирование величины электрического тока ежеквартально
5 Проверка правильности функционирования ежеквартально
6 Проверка прокладок на предмет протечек ежеквартально
7 Проверка плотности закрепления болтов и соединений ежеквартально
8 Проверка надежности электрических соединений ежеквартально

Регламент проведения работ по техническому обслуживанию гидромодуля холодильной машины

Тепловые завесы водяные и электрические

1 Визуальный осмотр тепловой завесы, проверка правильности работы. Запись результатов осмотра. ежеквартально
2 Очистка калориферов, тенов, крыльчатки, двигателей от пыли и грязи. ежеквартально
3 Осмотр вентиляторов, проверка правильности работы. Запись результатов осмотра. ежеквартально
4 Проверка на предмет побочных шумов, вибрации и перегрева, Запись результатов. ежеквартально
5 Смазка подшипниковых механизмов ( по необходимости) ежеквартально
6 Проверка надежности крепления вращающихся механизмов, лопастей, болтов, гаек и других соединений. ежеквартально
7 Осмотр антивибрационных устройств и креплений. ежеквартально
7.1 Проверка надежности крепления. ежеквартально
7.2 Запись выявленных дефектов. ежеквартально
8 Измерение сопротивления изоляции нагревателя. Запись результатов (для электрических тепловых завес) ежеквартально
9 Измерение величины потребляемого тока электронагревателя. ( для электрических тепловых завес) ежеквартально
10 Осмотр электрической проводки. Проверка надежности соединений.Запись результатов. ежеквартально
11 Проверка на предмет утечки теплоносителя. Необходимый ремонт. Запись результатов. ежеквартально
12 Проверка функционирования на всех температурных режимах. ежеквартально
13 Проверка равномерности прогрева воздухонагревателей. ежеквартально
14 Проверка функционирования термостатов, при необходимости регулировка ежеквартально
15 Проверка функционирования ручных, автоматических и приводных клапанов. ежеквартально
16 Удаление воздуха из гидравлической системы ежеквартально

Регламент технического обслуживания систем кондиционирования:

Сплит-система

Наименование работ Периодичность

Регламент проведения сервисного обслуживания кондиционеров сплит-систем

1 Внешний осмотр оборудования, проверка креплений, ограждений и конструкций кондиционера ежеквартально
2 Проверка электропитания по фазам, проверка дисбаланса по напряжению, проверка дисбаланса по току (для 3-х фазных систем) ежеквартально
3 Проверка работоспособности компрессора и сплит- системы в целом ежеквартально
4 Проверка состояния силовых и управляющих электрических кабелей. Протяжка резьбовых электрических соединений наружного и внутреннего блоков. ежеквартально
5 Проверка рабочего давления и дозаправка по необходимости. ежеквартально
6 Тестирование пульта управления. ежеквартально
7 Проверка герметичности фреонового контура ежеквартально
8 Проверка состояния воздушного фильтра внутреннего блока, при необходимости промывка. ежеквартально
9 Чистка и антибактериальная обработка теплообменника внутреннего блока. раз в полгода
10 Проверка и чистка лопастей вентиляторов ежеквартально
11 Проверка работы дренажной системы чистка по необходимости ежеквартально
12 Проверка работы ТЭНов подогрева масла в картере компрессора ежеквартально
13 Проверка загрязненности и чистка теплообменника внешнего блока. ежеквартально

Холодильная машина (чиллер)

Регламент проведения работ по техническому обслуживанию холодильной машины/h3>

1 Внешний осмотр оборудования, проверка креплений, ограждений и конструкций холодильной машины ежеквартально
2 Проверка электропитания по фазам (проверка дисбаланса по напряжению, проверка дисбаланса по току) ежеквартально
3 Профилактика электрических соединений щита управления и компрессорно-конденсаторного блока ежеквартально
4 Проверка состояния силовых электрических кабелей и их соединений ежеквартально
5 Контроль и запись - избыточного давления испарения, температуры испарения, - избыточного давления конденсации, температуры конденсации (в случае несоответствия, производится дозаправка холодильной машины фреоном) ежеквартально
6 Контроль и запись состояния автоматики и показаний КИПа ежеквартально
7 Контроль состояния хладагента и масла, тестирование пульта управления ежеквартально
8 Проверка герметичности фреонового контура ежеквартально
9 Проверка герметичности водяного контура ежеквартально
10 Контроль электромагнитных клапанов ежеквартально
11 Проверка срабатывания систем защиты компрессора (ов) ежеквартально
12 Контроль уровня масла ежеквартально
13 Проверка степени загрязнения фреоновых фильтров ежеквартально
14 Проверка загрязненности воздушных конденсаторов ежеквартально
15 Проверка состояний силовых и управляющих цепей оборудования, по необходимости производится подтяжка резьбовых соединений ежеквартально
16 Проверка лопастей вентиляторов ежеквартально
17 Контроль срабатывания предохранительных клапанов раз в полгода
18 Контроль состояния конденсатора и его чистка раз в полгода
19 Ревизия подшипников вентиляторов ежегодно
20 Ревизия внутренней полости вентиляторов ежегодно
21 Проверка состояния изоляции электродвигателя ежегодно
22 Тестирование всех основных рабочих контуров оборудования на кислотность масла и влажность фреона ежегодно
23 Введение в состав масла компрессорного агрегата антифрикционные присадок ежегодно
24 Тестирование контрольно-измерительных приборов и автоматики ежегодно
25 Замена фильтрующих элементов фильтров-осушителей, при необходимости производится замена хладагента ежегодно
26 Ревизия подшипников насосов теплоносителя ежегодно
27 Контроль давления расширительного бака мембранного типа, при необходимости дозаправка азотом  

Обратная связь